가족이나 지인의 부동산을 대가 없이 무상으로 빌려 사용하거나, 정부의 주거 복지 혜택을 신청할 때 필수적으로 요구되는 서류가 있습니다. 바로 '사용대차확인서(또는 사용대차계약서)'입니다.
금전적 대가가 오가지 않는 거래라는 이유로 서류 작성을 소홀히 하거나 구비 요건을 누락하면, 추후 세무조사를 받거나 정부 지원금 신청이 반려되는 등의 큰 불이익을 겪을 수 있습니다. 2026년 최신 법령과 세법 기준을 반영하여 사용대차확인서의 정확한 개념부터 구체적인 작성 방법, 그리고 반드시 확인해야 할 세금 문제까지 상세히 정리해 드립니다.
1. 사용대차확인서란? 개념과 법적 정의
사용대차(使用貸借)란 민법 제609조에 당사자 한쪽이 상대방에게 무상으로 사용 및 수익하게 하기 위하여 목적물을 인도할 것을 약정하고, 상대방은 이를 사용한 후 그 물건을 반환할 것을 약정함으로써 성립하는 계약을 말합니다.
우리가 흔히 아는 임대차(賃貸借)가 '보증금이나 월세 등의 대가'를 지급하는 유상 계약인 반면, 사용대차는 '대가 없이 순수하게 무상으로 빌려주는 계약'이라는 점에서 결정적인 차이가 있습니다. 이때 물건을 빌려주는 사람을 대주(貸主), 빌려 쓰는 사람을 차주(借主)라고 부릅니다.
사용대차확인서는 이처럼 대주와 차주 사이에 무상으로 목적물을 주고받아 사용하고 있다는 사실을 증명하는 서류입니다. 주로 기초생활보장제도의 주거급여 신청, 가족 소유 부동산을 활용한 사업자등록, 법인 설립 시 사업장 증빙 등의 목적으로 발급 및 제출됩니다.
2. 주요 활용 상황 (1): 주거급여 신청 및 복지 혜택
사용대차확인서가 가장 빈번하게 제출되는 곳 중 하나는 바로 주민센터(행정복지센터)입니다. 정부에서 지원하는 주거급여나 맞춤형 급여를 신청할 때, 본인 소유의 집이 없고 전월세 계약서도 없는 '무상 거주자'라면 이 서류를 반드시 제출해야 합니다.
주거급여 신청 시 제출 요건 및 분류
주민센터에 제출하는 사용대차확인서는 대주(임대인)와 수급자의 관계에 따라 확인 절차가 달라집니다.
- 부양의무자 및 2촌 이내 혈족: 부모, 자녀, 형제자매 등의 소유 주택에 무상으로 거주하는 경우입니다. 이 경우 가족관계증명서를 함께 제출해야 하며, 세대 분리 및 독립 거주 여부를 엄격하게 심사합니다.
- 제3자 소유 주택: 친척이 아닌 지인이나 타인의 주택에 무상으로 거주하는 경우입니다.
| 구분 | 대주 소유 주택이 '자가'인 경우 | 대주가 '전월세'로 임차한 주택인 경우 |
| 제출 서류 | 사용대차확인서 본품 | 사용대차확인서 + 원 임대차계약서 사본(확정일자 포함) |
| 주의 사항 | 대주의 소유권 확인을 위해 등기부등본이 요구될 수 있음 | 집주인(원 소유자)의 전대차 동의 여부가 변수가 될 수 있음 |
⚠️ 허위 작성 시 불이익 (필독)
주거급여를 부정하게 수급할 목적으로 실제로는 월세를 지급하면서 무상 거주인 것처럼 사용대차확인서를 허위 작성하는 경우가 있습니다. 이는 주거급여법 제24조에 의거하여 1년 이하의 징역 또는 1,000만 원 이하의 벌금에 처해질 수 있으며, 그동안 지급받은 급여는 전액 환수 조치되므로 절대 사실과 다르게 작성해서는 안 됩니다.
3. 주요 활용 상황 (2): 사업자등록 및 법인 설립
창업 초기 비용을 절감하기 위해 부모님 소유의 건물이나 주택, 혹은 배우자 명의의 사무실 공간 일부를 무상으로 빌려 사업자등록을 진행하는 경우가 많습니다. 세무서에서는 사업장 주소지의 진위 여부를 확인하기 위해 무상임대차계약서 또는 사용대차확인서 제출을 요구합니다.
[사업자등록 시 무상 사용대차 프로세스]
1. 대주(부모 등)와 차주(창업자) 간 사용대차 계약 체결 및 확인서 작성
2. 건물 등기부등본 및 대주 신분증 사본 준비
3. 홈택스 또는 세무서 방문을 통해 사업자등록 신청 시 서류 첨부
4. 세무서의 실사 또는 서류 심사 후 사업자등록증 발급
업종별 등록 가능 여부 체크
- 재택근무 가능 업종: 정보통신업(IT), 전자상거래업(쇼핑몰), 1인 크리에이터, 컨설팅 및 프리랜서 등은 주거용 건물에 사용대차확인서를 첨부하여 사업자등록을 진행하는 것이 비교적 수월합니다.
- 인허가 필요 업종: 제조업, 식품접객업(식당, 카페), 미용업 등은 건축물대장상 용도가 적합해야 하며, 무상대차 여부와 관계없이 별도의 위생 시설이나 설비 요건을 충족해야 하므로 사전에 관할 구청에 확인해야 합니다.
4. 사용대차확인서 필수 기재 항목 및 작성 방법
사용대차확인서는 정형화된 하나의 표준 양식만 고집할 필요는 없지만, 법적 효력을 갖추고 기관 심사를 무사히 통과하기 위해서는 아래의 5가지 필수 항목이 누락 없이 들어가야 합니다.
1) 당사자의 인적사항
- 대주(빌려주는 사람): 성명, 주민등록번호(또는 법인등록번호), 주소, 연락처
- 차주(빌려 쓰는 사람): 성명, 주민등록번호, 주소, 연락처
2) 목적물의 정확한 표시
- 부동산의 소재지(도로명 주소 및 지번 주소)를 명확히 적어야 합니다.
- 건물 전체가 아닌 일부(예: 3층 중 301호, 혹은 2층 사무실 내 일부 공간 15㎡)를 빌리는 경우라면 면적과 도면상 위치를 구체적으로 기재해야 추후 분쟁을 예방할 수 있습니다.
3) 사용대차 기간
- 계약의 시작일과 종료일을 명시합니다. (예: 2026년 5월 19일부터 2027년 5월 18일까지, 총 1년)
- 기간을 정하지 않으면 민법에 따라 대주가 언제든지 반환을 청구할 수 있으므로, 차주의 안정적인 비즈니스나 주거를 위해 기간을 확실히 정해두는 것이 유리합니다.
4) 무상 조건의 명시
- 가장 중요한 부분입니다. 보증금과 월세 항목에 각각 '0원' 또는 '없음(무상 사용대차)'이라고 명확하게 글자로 박아두어야 합니다. 공란으로 둘 경우 일반 임대차로 오인받을 수 있습니다.
5) 관리비 및 공과금 부담 주체 (특약사항)
- 월세는 안 내더라도 해당 공간을 쓰면서 발생하는 전기세, 수도세, 인터넷 비용, 기본 관리비 등은 누가 내는지를 명시해야 합니다. 통상적으로 실사용자인 차주가 부담하는 것으로 약정합니다.
5. 최신 세법 기준 주의사항: 증여세 및 부당행위계산부인
많은 분이 "가족끼리 공짜로 건물 좀 쓰는 건데 무슨 세금이 나오겠느냐"고 안일하게 생각하십니다. 하지만 대한민국 세법은 특수관계인(가족, 친인척 등) 간의 무상 거래를 매우 엄격하게 모니터링하고 있습니다. 잘못하면 대주와 차주 모두에게 세금 폭탄이 떨어질 수 있습니다.
1) 부동산 무상 사용에 따른 증여세 (상속세 및 증여세법 제37조)
타인의 부동산을 무상으로 사용하여 이익을 얻은 경우, 그 이익을 증여로 보아 차주(빌린 사람)에게 증여세가 부과될 수 있습니다.
- 과세 기준: 무상 사용으로 얻은 이익의 대가(시가 임대료 기준)가 5년간 합산하여 1억 원 이상인 경우에만 증여세가 부과됩니다.
- 이익 계산 방식: 대략적인 기준은 부동산 가액의 연 2% 수준을 연간 임대 이익으로 산정하며, 이를 5년 치로 환산하여 계산합니다.
- 결론: 아주 고가의 빌딩이나 강남의 고가 아파트가 아니라면 일반적인 주택이나 소규모 사무실 무상 대여는 5년간 이익이 1억 원을 넘지 않아 증여세가 과세되지 않는 경우가 많습니다. 하지만 기준 금액을 초과하는지 세무 전문가와 사전 상의가 필요합니다.
2) 대주(소유자)의 소득세 및 부가가치세 이슈 (부당행위계산부인)
세법에서는 특수관계인에게 자산을 무상으로 대여하여 '조세의 부담을 부당하게 감소시킨 것'으로 인정되는 경우, 실제 돈을 안 받았더라도 '시가만큼 돈을 받은 것으로 간주하여' 세금을 물립니다.
- 사업용 부동산의 무상대여: 부모님이 상가 건물을 소유하고 계시는데 자녀에게 무상으로 임대해 주어 자녀가 사업을 한다면, 세무서는 부모님이 시가대로 임대료를 받은 것으로 계산하여 부가가치세와 종합소득세를 추징할 수 있습니다. (단, 직계존비속 간 주택을 무상으로 대여하고 실제 거주 용도로 쓰는 경우는 예외로 두어 과세하지 않는 편입니다.)
💡 자주 묻는 질문 (Q&A)
Q1. 부모님 소유의 아파트에 거주하면서 제 명의로 온라인 쇼핑몰 사업자등록을 하려고 합니다. 사용대차확인서 외에 다른 서류도 필요한가요?
- A. 네, 그렇습니다. 부모님과 작성한 사용대차확인서(또는 무상사용승낙서) 사본과 함께, 부모님이 해당 주택의 실제 소유주임을 증명할 수 있는 '건물 등기부등본(등기사항전부증명서)'이 필요합니다. 또한 세무서에 따라 부모님의 신분증 사본이나 가족관계증명서를 추가로 요구하는 경우가 있으니 신청 전 관할 세무서에 문의하시는 것이 안전합니다.
Q2. 친구 소유의 주소지로 사용대차확인서를 작성해 주민센터에 주거급여를 신청했습니다. 실제로는 거주하지 않고 주소만 둔 상태인데 문제가 될까요?
- A. 매우 심각한 문제가 됩니다. 앞서 본문에서 언급했듯이 실제 거주하지 않으면서 주거급여를 수급하기 위해 무상거주 확인 서류를 허위로 제출하는 행위는 부정수급에 해당합니다. 주거급여법에 따라 1년 이하의 징역형이나 벌금형에 처할 수 있으며, 그동안 부당하게 지급받은 지원금은 전액 이자와 함께 환수되므로 반드시 실제 거주하는 경우에만 신청해야 합니다.
Q3. 사용대차확인서를 작성하고 무상으로 사무실을 이용하면, 건물주인 형님에게는 정말 소득세가 한 푼도 안 나오나요?
- A. 빌려주는 목적물이 '주택'이고 실제 거주용이라면 세금 문제가 거의 발생하지 않습니다. 하지만 목적물이 '상가, 사무실, 공장 등 사업용 부동산'이라면 이야기가 다릅니다. 세법상 특수관계인(형제간)에게 사업용 부동산을 무상으로 대여하는 것은 부당행위계산 부인 규정이 적용될 수 있습니다. 즉, 형님이 실제로 임대료를 받지 않았더라도 세무서에서는 주변 시세만큼 임대소득을 올린 것으로 간주하여 부가가치세와 종합소득세를 부과할 수 있으므로 주의해야 합니다.
결론 및 요약
사용대차확인서는 무상으로 공간을 이용할 때 본인의 주거권이나 사업장 주소지를 확보하기 위한 핵심 서류입니다. 작성 자체는 양식에 맞춰 인적사항과 목적물, 무상 조건만 잘 기재하면 되므로 어렵지 않습니다.
그러나 서류 양식의 완성도와 별개로, '특수관계인 간 무상 대여'에 따르는 세법상 리스크(증여세, 종합소득세 부당행위계산부인)는 서류 한 장으로 지울 수 없는 법적 영역입니다. 따라서 고가의 부동산을 무상으로 대여하고자 할 때는 계약서를 작성하기 전, 반드시 전문 세무사와의 상담을 통해 예상치 못한 세금 추징 위험이 없는지 검토하는 과정을 거치시길 권장합니다.